Tietopankki
Kiinteistön kuntoarvio muodostaa kokonaiskuvan toimitila- tai asuinkiinteistön teknisestä kunnosta, korjaustarpeista ja tarvittavista lisätutkimuksista. Kuntoarvio tuottaa lähtötiedot PTS:n laatimiseen, jotta tulevat toimenpiteet voidaan ajoittaa ja niiden kustannuksiin varautua.
Miksi kiinteistölle tehdään kuntoarvio?
Rakennuksen osat ja tekniset järjestelmät vanhenevat eri tahtiin. Ilman kokonaiskuvaa korjaukset voivat painottua kiireellisiin vaurioihin, vaikka ennakoiva kunnossapito olisi taloudellisesti ja teknisesti järkevämpää.
Kuntoarvion tavoitteena on tunnistaa olennaiset korjaus-, huolto- ja tutkimustarpeet ennen kuin ne muuttuvat laajoiksi vaurioiksi. Samalla kiinteistön omistaja tai taloyhtiö saa perustellun pohjan hankesuunnittelulle, rahoituksen valmistelulle ja käyttäjille tai osakkaille tiedottamiselle.
Kuntoarvion ohjeistus
Asuin- ja toimitilakiinteistöjen RT-ohjeet
Asuinkiinteistön kuntoarvion tilaamista käsittelee RT 103002 ja kuntoarvion toteuttamista RT 103003. Toimitilakiinteistöissä vastaavat ohjeet ovat RT 103096 tilaajalle ja RT 103097 kuntoarvioijalle. Rakennusosien ja järjestelmien kuntoluokkien määräytymistä käsittelee RT 103098.
Ohjeiden mukainen kuntoarvio tarkastelee rakennustekniikkaa, LVI-järjestelmiä ja sähköjärjestelmiä kokonaisuutena. Laajuus sovitaan aina tarjouspyynnössä ja toimeksiantosopimuksessa kohteen käyttötarkoituksen, ominaisuuksien sekä käytettävissä olevien lähtötietojen perusteella.
Mitä lähtötietoja tarvitaan?
Hyvä kuntoarvio alkaa ennen kohdekäyntiä. Lähtötiedoista selvitetään rakennuksen historia, aiemmat korjaukset, todetut ongelmat ja suunnitellut hankkeet. Tavallisesti tarkastellaan esimerkiksi:
- rakennus- ja rakennepiirustuksia sekä LVI- ja sähkösuunnitelmia
- aiempia kuntoarvioita, kuntotutkimuksia ja korjaussuunnitelmia
- huoltokirjaa, vikailmoituksia ja kunnossapito- sekä korjaushistoriaa
- lämmön, veden ja sähkön kulutustietoja
- asukas- tai käyttäjäkyselyn havaintoja, kuten vetoa, hajuja, lämpötilaongelmia tai kosteusjälkiä
- omistajan, kiinteistöjohdon, isännöitsijän, käyttäjien ja huollon tietoja kiinteistön toiminnasta.
Toimitilakiinteistössä selvitetään lisäksi tilojen käyttötarkoitukset, käyttöajat, käyttäjämäärät, mahdolliset prosessit ja erityiset olosuhdevaatimukset. Myös tehdyt tilamuutokset ja vuokralaisten ilmoittamat havainnot voivat vaikuttaa tarkastuksen kohdentamiseen.
Puutteelliset lähtötiedot eivät välttämättä estä kuntoarviota, mutta ne voivat lisätä epävarmuutta. Tämä tuodaan raportissa esiin.
Mitä kiinteistötarkastuksessa arvioidaan?
Rakennustekniikka
Piha-alueet, kuivatus, perustukset, julkisivut, parvekkeet, ikkunat, ovet, vesikatto, yläpohja, yhteiset sisätilat ja näkyvät rakenneosat.
LVI-järjestelmät
Lämmitys-, vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmien yleinen kunto, ikä, toiminta, huoltohistoria ja uusimistarpeet.
Sähköjärjestelmät
Sähkönjakelun, keskusten, johtoteiden, valaistuksen, heikkovirtajärjestelmien ja muiden sähköteknisten järjestelmien yleinen kunto ja turvallisuuteen vaikuttavat havainnot.
Energia ja olosuhteet
Kulutustietojen poikkeamat, energiatehokkuuden kehittämismahdollisuudet, sisäolosuhteisiin liittyvät havainnot sekä turvallisuuden ja ylläpidon kehitystarpeet.
Tarkastus tehdään pääosin näkyviltä osin ja rakenteita rikkomatta. Toimitilakiinteistöissä tarkastetaan yleensä kaikki tilat. Pienissä taloyhtiöissä tarkastetaan usein kaikki asunnot, kun taas suuremmissa taloyhtiöissä asuntojen tarkastus perustuu tavallisesti sovittuun otantaan. Tarkastuslaajuuteen vaikuttavat kohteen koko, tilojen saavutettavuus ja toimeksiannossa sovitut rajaukset. Kulku vesikatolle, yläpohjaan, alapohjaan sekä teknisiin tiloihin järjestetään mahdollisuuksien mukaan. Toimitiloissa havaintoja täydennetään käyttäjähaastatteluilla ja tarkastusta kohdennetaan tilojen käytön sekä ilmoitettujen ongelmien perusteella. Kuntoarvioon ei yleensä sisälly rakenneavauksia tai laajoja mittauksia.
Kuntoarvio ja kuntotutkimus eivät ole sama asia
Kuntoarvio tarkastelee kiinteistöä kokonaisuutena ja tuottaa tietoa PTS:n laatimista varten. Siinä tunnistetaan rakennusosien ja järjestelmien korjaus-, huolto- ja tutkimustarpeet, mutta yksittäisen rakenteen kuntoa tai vaurion syytä ei yleensä selvitetä yksityiskohtaisesti. Kuntotutkimus kohdistuu rajattuun rakenteeseen tai järjestelmään, ja siinä selvitetään tarkemmin vaurion olemassaoloa, laajuutta, syitä ja korjaustarvetta esimerkiksi mittauksilla, rakenneavauksilla ja näytteillä. Jos kuntoarviossa havaitaan vaurioon viittaavia merkkejä, tekninen käyttöikä on päättymässä tai korjaushanke lähestyy, raportissa suositellaan kohdennettua kuntotutkimusta.
Mitä PTS-ehdotus sisältää?
PTS-ehdotukseen kootaan kuntoarviossa todetut kunnossapito-, korjaus- ja tutkimustarpeet. Toimenpiteille esitetään alustava ajoitus ja suuntaa antava kustannusarvio. Näin kiinteistön omistaja tai taloyhtiö näkee yhdestä kokonaisuudesta, mitkä asiat vaativat nopeaa reagointia ja mitkä voidaan valmistella myöhemmille vuosille.
| Aikajakso | Tyypillinen sisältö |
|---|---|
| 0–1 vuotta | Kiireelliset turvallisuus- tai vaurioriskit, tarkentavat kuntotutkimukset sekä pienet huolto- ja korjaustoimet. |
| 2–5 vuotta | Lähivuosien korjaushankkeet, niiden tutkimukset, hankesuunnittelu ja rahoitukseen varautuminen. |
| 6–10 vuotta | Myöhemmin ajankohtaisiksi arvioidut suuremmat uusimiset ja ennakoivat kunnossapitotoimet. |
PTS:n kustannukset ovat arvioita, eivät urakkatarjouksia tai valmiita talousarvioita. Ne tarkentuvat kuntotutkimusten, hankesuunnittelun ja suunnitteluratkaisujen perusteella. Myös hintatason muutokset vaikuttavat toteutuviin kustannuksiin.
Käytännön esimerkki: seitsemän rakennusosan koulukiinteistö
Eräässä kuntoarviossa tarkastettiin seitsemästä eri aikakausina rakennetusta osasta koostuva koulukiinteistö. Vanhin osa oli valmistunut vuonna 1910 ja uusin vuonna 1989. Rakennusosat erosivat toisistaan rakenteiden, talotekniikan, korjaushistorian ja käyttötarkoituksen osalta, joten jokainen osa arvioitiin ja raportoitiin erikseen rakennustekniikan, LVIA-tekniikan ja sähkötekniikan näkökulmasta.
Kokonaisuus oli pääosin hyvässä kunnossa, mutta kuntoarvio nosti esiin toisistaan hyvin erilaisia toimenpiteitä. Kiireellisiin korjauksiin kuuluivat yhden rakennusosan lämmönjakohuoneen puutteelliset palokatkot sekä keittiön lattian kallistusten ja pinnoitteen korjaaminen. Toisessa rakennusosassa vesikaton paikalliset pinnoitevauriot voitiin käsitellä suunnitelmallisena huoltokorjauksena. Lisäksi PTS:n luotettavuutta parannettiin kokoamalla puuttuvia tietoja salaojista, vesikatteiden korjausajankohdista ja väestönsuojien käyttövalmiudesta.
Raporttiote
Rakennusosat olivat pääosin hyvässä kunnossa. PTS-ehdotukseen nostettiin lämmönjakohuoneen palokatkojen korjaus, keittiön lattian kallistusten ja pinnoitteen korjaus sekä vesikaton paikalliset pinnoitekorjaukset. Tavanomaisia vuosihuoltotöitä ei sisällytetty PTS-ehdotukseen.
Esimerkki osoittaa, ettei PTS ole pelkkä luettelo vanhojen rakennusosien uusimisesta. Sen tehtävä on erottaa välittömät turvallisuus- ja korjaustarpeet, tarkastelujaksolle ajoitettavat hankkeet, tarvittavat lisätutkimukset ja lähtötietojen täydennykset sekä tavallinen vuosihuolto toisistaan.
Mitä kuntoluokka tarkoittaa?
Rakennusosille ja järjestelmille voidaan esittää kuntoluokka asteikolla 1–5. Luokka 5 kuvaa uutta tai uudenveroista ja luokka 1 heikkoa kuntoa, jossa uusiminen tai perusteellinen korjaus on yleensä ajankohtainen. Kuntoluokka tiivistää arvion, mutta yksittäistä numeroa tulee aina tulkita yhdessä havaintojen, riskien ja toimenpidesuositusten kanssa.
Miten raporttia hyödynnetään?
- Omistaja, kiinteistöjohto tai taloyhtiön hallitus priorisoi tutkimukset ja kunnossapitotoimet.
- Kiinteistön päätöksentekijät käynnistävät tarvittavat kuntotutkimukset ja hankesuunnittelun riittävän ajoissa.
- Taloussuunnittelussa varaudutaan korjausten ajoitukseen ja rahoitukseen.
- PTS päivitetään tehtyjen korjausten, uusien tutkimustulosten ja muuttuneiden tarpeiden perusteella.
Taloyhtiössä kuntoarvion PTS-ehdotus voi toimia hallituksen kunnossapitotarveselvityksen tärkeänä lähtötietona. Ne eivät kuitenkaan ole sama asiakirja: asunto-osakeyhtiölain mukainen kunnossapitotarveselvitys käsittelee yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitotarpeita seuraavan viiden vuoden aikana, kun taas tekninen PTS ulottuu tavallisesti pidemmälle ja sisältää yksityiskohtaisemman teknisen tarkastelun. Toimitilakiinteistössä PTS tukee omistajan investointi-, ylläpito- ja tilastrategiaa sekä auttaa sovittamaan korjaukset kiinteistön käyttöön.
Milloin kuntoarvio kannattaa uusia?
Kuntoarvio on syytä päivittää, kun aiempi arvio ei enää vastaa rakennuksen nykytilaa, suuri osa PTS-jaksosta on kulunut tai kiinteistössä on toteutettu merkittäviä korjauksia. Päivitystä ei kannata siirtää, jos ilmenee uusia vaurioita, sisäolosuhdeongelmia tai järjestelmien toimintahäiriöitä.
Ajantasainen kuntoarvio auttaa siirtymään yksittäisten vikojen korjaamisesta suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon. Suurin hyöty syntyy, kun suositellut tutkimukset käynnistetään ajoissa ja PTS pidetään elävänä suunnittelutyökaluna.
Tarvitseeko kiinteistönne ajantasaisen kuntoarvion?
Kerro rakennuksen perustiedot, aiemmat tutkimukset ja nykyinen korjaussuunnitelma. Saat arvion kuntoarvion sopivasta laajuudesta ja tarvittavista asiantuntija-alueista.
Tutustu kuntoarvioihin ja PTS-suunnitteluunPyydä tarjous