Rakennuksen kuntotutkimuksella selvitetään, mitä rakenteen sisällä tapahtuu, mistä havaittu vaurio johtuu ja kuinka laajalle se ulottuu. Tutkimus voi kohdistua esimerkiksi ulkoseinän alaosaan, alapohjaan, märkätilään, vesikattoon tai kellarin maanvastaiseen seinään. Tutkimuksen sisältö määräytyy rakennuksen iän, rakenteiden, havaittujen ongelmien ja tilaajan tarvitseman tiedon perusteella.
Luotettava kuntotutkimus ei muodostu yhdestä kosteuslukemasta tai materiaalinäytteestä. Ensin tunnistetaan mahdolliset riskirakenteet ja vaurioitumiselle alttiit kohdat, sitten tutkimukset ja rakenneavaukset kohdistetaan perustellusti. Tulokset tulkitaan yhdessä piirustusten, havaintojen, mittausten ja rakennuksen historian kanssa.
Mitä kuntotutkimuksella selvitetään?
Kuntotutkimus tehdään, kun pintapuolinen tarkastus ei anna riittävää vastausta. Tutkimuksella voidaan selvittää esimerkiksi:
- onko rakenteessa kosteus- tai mikrobivaurio
- mistä kosteus pääsee rakenteeseen
- kuinka laajalle vaurio ulottuu
- kulkeutuuko rakenteesta ilmaa tai epäpuhtauksia sisätiloihin
- vastaako toteutettu rakenne suunnitelmia
- mitä rakenteita korjauksessa on tarpeen uusia
- tarvitaanko ennen korjaussuunnittelua lisätutkimuksia.
Tutkimus voidaan rajata yhteen epäiltyyn kohtaan tai toteuttaa laajempana rakenneteknisenä ja sisäilmaan liittyvänä kokonaisuutena.
1. Lähtötiedot ja riskirakenteiden tunnistaminen suunnitelmista
Työ alkaa tilaajan havaintojen ja rakennuksen lähtötietojen läpikäynnillä. Hyödyllisiä aineistoja ovat pohja-, leikkaus- ja julkisivupiirustukset, rakennepiirustukset ja detaljit sekä aiemmat tutkimus-, korjaus- ja vahinkoraportit. Myös tieto siitä, missä ja milloin hajua, kosteutta tai oireita on havaittu, auttaa rajaamaan tutkimusta.
Mitä suunnitelmista etsitään?
Piirustuksista tarkastetaan materiaalikerrokset, rakenteiden korkeusasemat, liittymät ja kosteustekninen toiminta. Erityistä huomiota kiinnitetään siihen, pääseekö rakenne kuivumaan ja onko kosteudelle herkkää materiaalia paikassa, johon voi kohdistua maaperän, sadeveden, sisäilman tai käyttöveden kosteusrasitusta.
Suunnitelmista voidaan tunnistaa esimerkiksi seuraavia riskirakenteita ja riskikohtia:
- valesokkeli, jossa ulkoseinän puurunko ja alajuoksu sijaitsevat lähellä maanpintaa tai sen alapuolella
- maanvastainen sisäpuolelta lämmöneristetty seinä, jossa eriste ja puurakenteet voivat jäädä kylmän betoniseinän ja sisäverhouksen väliin
- puukoolattu maanvastainen lattia tai alapohja, jossa orgaanista materiaalia on lähellä kosteudelle altista betonirakennetta
- ryömintätilainen alapohja, jos tuuletus, maanpinnan kosteudenhallinta tai tilan korkeus vaikuttaa puutteelliselta
- tuulettumaton ulkoseinärakenne, jossa julkisivuverhouksen takana ei ole toimivaa tuuletusväliä tai kosteuden poistumisreittiä
- tasakaton tai loivan katon liittymät, läpiviennit ja sisäpuoliset vedenpoistot
- märkätilän seinä- ja lattialiittymät, putkiläpiviennit sekä rakenteet, joissa vedeneristyksen toteutuksesta ei ole varmuutta
- parvekkeen, terassin, sisäänkäynnin tai katoksen liittyminen ulkoseinään, jos veden ohjautuminen ja pellitykset ovat puutteellisia.
Riskirakenne ei tarkoita automaattisesti vauriota. Se tarkoittaa rakennetta, jonka toimintaan liittyy tavanomaista suurempi vaurioitumisen mahdollisuus. Lisäksi vanha suunnitelma ei aina vastaa toteutusta tai myöhempiä muutoksia. Siksi rakenne varmistetaan tarvittaessa paikan päällä rakenneavauksella.
2. Tutkimussuunnitelma: mitä tutkitaan ja miksi?
Lähtötietojen perusteella laaditaan tutkimussuunnitelma. Siinä määritetään tutkittavat rakenteet, käytettävät menetelmät ja alustavat tutkimuspisteet. Jokaiselle toimenpiteelle asetetaan kysymys, johon sillä haetaan vastausta.
Esimerkiksi ulkoseinän alaosaan tehtävällä avauksella voidaan selvittää alajuoksun korkeusasema, puun kunto, eristeen väri ja haju, kosteuden jäljet sekä se, pääseekö rakenteesta ilmaa sisätiloihin. Merkkiainekokeella voidaan puolestaan selvittää ilmavuotoreittiä, mutta se ei yksin osoita materiaalin vaurioitumista.
Suunnitelmassa huomioidaan myös tilojen käyttö, pölynhallinta, mahdolliset haitta-aineet, avausten paikkaaminen ja se, voidaanko tutkimukset tehdä rakennuksen normaalin käytön aikana. Rakenneavaukset paikataan tutkimuksen jälkeen olemassa olevaa tiiveystasoa vastaavasti, esimerkiksi joustavalla tiivistysmassalla, höyrynsulkuteipillä tai betonilla avattavan rakenteen mukaan.
3. Kohdekäynti tarkentaa suunnitelmaa
Kohdekäynnillä piirustusten tietoja verrataan toteutuneeseen rakennukseen. Rakennuksen ulkopuolelta tarkastellaan esimerkiksi maanpintojen kallistuksia, sokkelikorkeutta, sadevesien ohjausta, julkisivun vaurioita, pellityksiä sekä katon ja ulkoseinien liittymiä.
Sisätiloissa huomiota kiinnitetään muun muassa poikkeavaan hajuun, kosteusjälkiin, pinnoitteiden irtoamiseen, värimuutoksiin, halkeamiin ja tilojen välisiin eroihin. Tarvittaessa havaintoja täydennetään pintakosteuden kartoituksella, lämpökuvauksella tai paine-erojen ja ilmanvaihdon tarkastelulla.
Kohdekäynnin havainto voi muuttaa alkuperäistä tutkimussuunnitelmaa. Jos esimerkiksi piirustuksissa esitetty rakenne ei vastaa paikan päällä nähtävää toteutusta, tutkimuspisteitä voidaan siirtää tai lisätä.
4. Miten rakenneavausten paikat valitaan?
Rakenneavauksia ei sijoiteta sattumanvaraisesti. Avauspaikkojen valinnassa yhdistetään kolme tietolähdettä:
Riskirakenteet
Avaus kohdistetaan suunnitelmista tai rakennusajankohdan perusteella tunnistettuun rakenteeseen, jonka kosteustekninen toiminta halutaan varmistaa. Esimerkki on valesokkelin ulkoseinän alaosa tai sisäpuolelta eristetty kellarin seinä.
Rakenteen riskikohdat
Samassa rakenteessa tietyt liittymät altistuvat muuta rakennetta enemmän. Tällaisia ovat esimerkiksi seinän ja lattian liitos, märkätilän vastainen seinä, syöksytorven tai ulkoportaan läheisyys, putkiläpivienti, kattokaivon ympäristö sekä parvekkeen tai terassin liittymä ulkoseinään.
Epäillyt vauriokohdat
Haju, kosteusjälki, kohonnut pintakosteuden ilmaisu, irtoava pinnoite, lämpökuvauksen poikkeama tai käyttäjien toistuva havainto voi ohjata avausta tiettyyn kohtaan. Havainto pyritään kuitenkin yhdistämään rakenteen toimintaan: esimerkiksi lattianrajassa havaittu haju voi liittyä vaurioituneen materiaalin lisäksi myös rakenteesta sisätilaan kulkeutuvaan ilmavirtaukseen.
Vertailukohta auttaa arvioimaan vaurion laajuutta
Pelkkä avaus pahimmaksi epäiltyyn kohtaan ei aina riitä. Sen rinnalle voidaan tehdä vertailuavaus saman rakenteen kuivaksi tai oireettomaksi arvioidulle alueelle. Näin voidaan verrata materiaalien kuntoa ja arvioida, onko havainto paikallinen vai laajempi. Vaurion rajaaminen voi edellyttää useita avauksia eri etäisyyksille.
Konkreettinen esimerkki
Jos kellaritilassa on maakellarimaista hajua ja piirustuksissa näkyy sisäpuolelta eristetty maanvastainen seinä, tutkimus voidaan kohdistaa ensin seinän ja lattian liittymään. Avauksessa tarkistetaan toteutustapa ja materiaalien kunto sekä tehdään tarvittavat kosteusmittaukset ja näytteenotot. Toinen avaus voidaan sijoittaa kauemmas kohtaan, jossa hajua tai muita havaintoja ei ole. Samalla voidaan tutkia paine-eroa ja ilmavuotoreittejä, jotta selviää, voiko epäpuhtauksia kulkeutua rakenteesta huoneilmaan.
5. Mittaukset ja näytteet valitaan tutkimuskysymyksen mukaan
Eri menetelmät kertovat eri asioita. Pintakosteuden ilmaisin auttaa kartoittamaan poikkeamia, mutta se ei yksin kerro rakenteen tarkkaa kosteuspitoisuutta tai osoita mikrobivauriota. Rakennekosteusmittauksella voidaan arvioida kosteutta valitusta syvyydestä ja materiaalista. Lämpökuvauksella havaitaan pintalämpötilaeroja, mutta poikkeaman syy on selvitettävä rakenteen ja olosuhteiden avulla.
Materiaalinäyte kertoo näytteenottokohdan materiaalista. Sen perusteella ei yksin voida päätellä koko rakenteen vauriolaajuutta. Siksi näytteenottopaikka dokumentoidaan tarkasti ja tulosta verrataan avauksessa tehtyihin havaintoihin, kosteustietoihin ja mahdollisiin vertailunäytteisiin.
Tarvittaessa tutkimukseen voi kuulua myös merkkiainekokeita, ilmavuotojen selvittämistä, paine-erojen seurantaa, ilmanvaihdon tutkimuksia tai muita kohdekohtaisesti valittuja menetelmiä.
6. Tulokset tulkitaan kokonaisuutena
Tutkimuksen johtopäätös ei perustu yksittäiseen mittaukseen. Piirustuksia, rakenneavauksia, aistinvaraisia havaintoja, mittaustuloksia, laboratorioanalyysejä ja rakennuksen olosuhteita tarkastellaan yhdessä.
Tulkinnassa pyritään vastaamaan ainakin seuraaviin kysymyksiin:
- mikä rakenne tai materiaali on vaurioitunut
- mikä on vaurion todennäköinen syy ja onko kosteuslähde edelleen olemassa
- kuinka laajaksi vaurio voidaan käytettävissä olevien tutkimusten perusteella rajata
- onko rakenteesta todettu tai mahdollinen ilmayhteys sisätiloihin
- mitä pitää korjata ja mitä voidaan vielä käyttää tai seurata
- tarvitaanko korjaussuunnittelua varten lisätutkimuksia.
Jos tutkimuspisteitä on vain rajallisesti tai kaikkia rakenteita ei voida avata, raportissa kerrotaan myös johtopäätösten rajat ja epävarmuudet.
7. Raportti toimii korjaussuunnittelun lähtötietona
Raportissa esitetään tutkimuksen tavoite, lähtötiedot, tutkimuspaikat ja menetelmät sekä havainnot, mittaustulokset ja johtopäätökset. Rakenneavaukset ja näytteet paikannetaan pohjakuviin ja dokumentoidaan valokuvin.
Toimenpidesuosituksissa erotetaan yleensä vaurion syyn poistaminen, vaurioituneiden materiaalien korjaaminen ja mahdolliset lisätutkimukset. Esimerkiksi pelkän vaurioituneen sisäverhouksen uusiminen ei ratkaise ongelmaa, jos ulkopuolinen kosteusrasitus, puutteellinen vedenohjaus tai ilmavuotoreitti jää ennalleen.
Kuntotutkimus ei tavallisesti ole valmis korjaussuunnitelma. Sen tehtävänä on tuottaa suunnittelijalle riittävät tiedot korjauksen laajuudesta ja tavoitteista.
Kuinka kauan kuntotutkimus kestää?
Aikataulu riippuu rakennuksen koosta, tutkimuksen laajuudesta ja menetelmistä. Rajattu tutkimus voi sisältää yhden kohdekäynnin ja muutaman rakenneavauksen. Laajassa kohteessa tutkimuksia tehdään useassa rakennusosassa, ja laboratoriotulokset tai seurantamittaukset pidentävät kokonaisaikaa. Tutkimuksen laajuus, analyysit ja raportoinnin arvioitu aikataulu sovitaan ennen työn aloittamista.
Miten tilaaja voi valmistautua tutkimukseen?
- Kokoa alkuperäiset ja muutosten jälkeiset piirustukset sekä aiemmat raportit.
- Kirjaa havaintojen sijainti, ajankohta ja mahdollinen yhteys vuodenaikaan tai säähän.
- Varmista pääsy teknisiin tiloihin, ryömintätilaan, yläpohjaan ja tutkittavien rakenteiden lähelle.
- Sovi rakenneavausten luvista, pölynhallinnasta ja avausten paikkauksesta.
- Ilmoita mahdollisista haitta-ainetutkimuksista tai niiden tarpeesta ennen rakenteiden avaamista.
- Nimeä yhteyshenkilö, joka tuntee rakennuksen käytön, vahingot ja tehdyt korjaukset.
Kuntotutkimus, kuntotarkastus vai kuntoarvio?
Kuntoarvio antaa yleiskuvan kiinteistön teknisestä kunnosta ja tulevista kunnossapitotarpeista. Asuntokaupan kuntotarkastus painottuu kaupan osapuolille olennaisiin havaintoihin ja riskirakenteisiin. Kuntotutkimus on tarkempi selvitys rajatusta rakenteesta, vauriosta tai ongelmasta, ja siihen voi sisältyä mittauksia, rakenneavauksia ja näytteenottoa.
Jos tutkimustarve ei ole vielä selvä, lähtötietojen ja kohteen alustavan tarkastelun perusteella voidaan määrittää tarkoituksenmukainen etenemistapa.
Tarvitsetko arvion rakennuksesi tutkimustarpeesta?
Uudenmaan Rakennustutkimus tekee rakennusten kuntotutkimuksia, kosteus- ja sisäilmaselvityksiä sekä muita rakennusten kuntoon liittyviä tutkimuksia. Kerro kohteesta, rakenteista ja tehdyistä havainnoista, niin arvioidaan tilanteeseen sopiva tutkimuskokonaisuus.