Tietopankki
Asuntokaupan kuntotarkastuksessa muodostetaan puolueeton kokonaiskuva rakennuksen kunnosta, vaurioriskeistä ja mahdollisista lisätutkimustarpeista ennen kauppaa.
Tarkastus auttaa ostajaa ja myyjää tekemään päätöksiä saman tiedon pohjalta. Se ei kuitenkaan takaa, että rakennuksessa ei ole piileviä vaurioita: rakenteiden sisälle ei nähdä ilman rakenneavauksia.
Tarkastuksen suoritusohje
RT 103996 – aiemmin KH 90-00394
Asuntokaupan kuntotarkastus tehdään Rakennustiedon voimassa olevan RT 103996 Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä. Suoritusohje -ohjekortin mukaisesti. Kesäkuussa 2026 julkaistu RT 103996 korvasi aiemman KH 90-00394 -kortin, jolla asuntokaupan kuntotarkastuksen yhteinen toimintamalli tunnettiin pitkään.
Suoritusohje määrittelee tarkastuksen tavoitteet, sisällön ja laajuuden, tehtävät mittaukset, raportoinnin sekä kuntotarkastajan vastuun. Tilaajan näkökulmaa käsittelee erillinen RT 103997 Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä. Tilaajan ohje, joka korvasi aiemman KH 90-00393 -tilaajaohjeen.
Ohjeen mukainen toimintatapa auttaa ostajaa ja myyjää ymmärtämään, mitä tarkastukseen kuuluu, mitä siitä rajataan pois ja milloin tarvitaan tarkempia tutkimuksia. Ohjeen mukainenkaan tarkastus ei ole takuu rakennuksen virheettömyydestä, koska peitettyjen rakenteiden kuntoa ei voida varmistaa ilman avauksia.
Mihin kysymyksiin kuntotarkastus vastaa?
Tarkastuksessa selvitetään rakennuksen näkyvää teknistä kuntoa ja sitä, mitkä havainnot voivat vaikuttaa asumiseen, korjaustarpeisiin tai kauppaan. Tarkastaja arvioi muun muassa:
- onko rakennuksessa näkyviä vaurioita tai viitteitä kosteusongelmasta
- millaisia rakennusajalle tyypillisiä riskirakenteita kohteessa voi olla
- tarvitaanko ennen kauppaa rakenneavauksia, näytteitä tai muita lisätutkimuksia
- mitkä korjaus- ja huoltotoimet ovat ajankohtaisia lähivuosina
- ovatko aiemmat korjaukset ja muutokset havaittavilta osin tarkoituksenmukaisia.
Esitiedot ja lähtöaineisto käsitellään kohteessa
Ennen tarkastusta omistajalle lähetetään esitietolomake täytettäväksi. Lomakkeella kerätään tiedot rakennuksen historiasta, tehdyistä korjauksista sekä havaituista vuodoista, hajuista, kosteusvaurioista ja muista poikkeamista.
Kohdekäynnin alussa rakennuspiirustukset ja muut saatavilla olevat asiakirjat käydään läpi paikan päällä yhdessä omistajan kanssa. Samalla omistajaa haastatellaan. Piirustuksista tunnistetaan rakenneratkaisuja ja mahdollisia riskirakenteita, ja tietoja verrataan tarkastuksen aikana tehtäviin havaintoihin. Kaikkia suunnitelmia ei aina ole saatavilla, eivätkä vanhat piirustukset välttämättä vastaa toteutusta.
Mitä kohteessa tarkastetaan?
Piha ja rakennuksen ulkopuoli
Maanpintojen kallistukset, sade- ja sulamisvesien ohjaus, sokkeli, julkisivut, ikkunat, ovet sekä näkyvät liittymät ja vauriot.
Vesikatto ja yläpohja
Vesikatteen kunto, läpiviennit ja vedenpoisto sekä yläpohjan ilmanvaihto, eristeet ja mahdolliset vuotojäljet siltä osin kuin tiloihin pääsee turvallisesti.
Sisätilat ja märkätilat
Lattia-, seinä- ja kattopinnat, märkätilojen näkyvä kunto, ilmanvaihdon toimintaan viittaavat havainnot sekä hajut ja muut poikkeamat.
Alapohja ja tekniset järjestelmät
Alapohjan ja ryömintätilan näkyvät osat sekä lämmitys-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja sähköjärjestelmät yleisellä tasolla.
Tarkastuksen laajuuteen vaikuttavat rakennustyyppi, ikä, olosuhteet ja tilojen saavutettavuus. Kaikkia rakenteita tai teknisiä järjestelmiä ei voida arvioida yksityiskohtaisesti yhden kuntotarkastuksen yhteydessä.
Kosteusmittaukset tukevat havaintoja
Pintakosteuden tunnistimella kartoitetaan erityisesti märkätiloja ja muita kohtia, joissa kosteutta voidaan epäillä. Menetelmä antaa vertailutietoa ja auttaa löytämään poikkeavia alueita, mutta se ei yksin osoita rakenteen sisäistä kosteutta tai vaurion laajuutta.
Jos havainnot antavat aihetta, voidaan suositella tarkempia kosteusmittauksia, kuten rakenteen sisältä tehtäviä mittauksia. Niiden toteutuksesta, laajuudesta ja mahdollisista avauksista sovitaan erikseen.
Riskirakenne ei automaattisesti tarkoita vauriota
Riskirakenne on rakenneratkaisu, joka on kokemuksen perusteella tavallista herkempi kosteus- tai mikrobivaurioille. Rakennusajankohta, suunnitelmat, korjaushistoria ja kohdehavainnot auttavat tunnistamaan niitä. Tavallisia tarkasteltavia rakenteita ovat esimerkiksi:
- valesokkelirakenne ja matalalle sijoittuvat puurakenteet
- maanvastaiset seinä- ja lattiarakenteet
- puutteellisesti tuulettuvat tai tuulettumattomat ulkoseinä- ja yläpohjarakenteet
- ryömintätilaiset alapohjat
- vanhat märkätilärakenteet ja vedeneristysratkaisut.
Lue lisää rakennuksen riskirakenteista ja valesokkelin tunnistamisesta ja kuntotutkimuksesta.
Milloin tarvitaan lisätutkimuksia?
Lisätutkimusta voidaan suositella, jos rakenteessa havaitaan esimerkiksi poikkeavaa kosteutta, hajua, värimuutoksia, lahovaurioita, halkeamia tai muuta vaurioon viittaavaa. Tutkimustarve voi perustua myös riskirakenteeseen, jonka kuntoa ei voida todeta pinnalta.
Mahdollisia jatkotoimia ovat kohdennetut rakenneavaukset, materiaalinäytteet, laboratoriotutkimukset, tarkemmat kosteusmittaukset, viemärikuvaus tai jonkin teknisen järjestelmän asiantuntijatarkastus. Lisätutkimuksen tarve ja kiireellisyys perustellaan raportissa.
Oma havaintoesimerkki
Vanha pientalo ja laajennusosa vaativat eri tarkastelun
Eräässä asuntokaupan kuntotarkastuskohteessa alkuperäinen omakotitalo oli rakennettu vuosina 1949–1950 ja sitä oli laajennettu vuonna 2001. Alkuperäisessä osassa oli purueristeitä ja kellarin yläpuolinen tuulettuva välipohjarakenne, kun taas laajennusosassa oli mineraalivillaeristeiset rakenteet ja uudemmat märkätilät.
Tarkastusta ei voitu tehdä yhdellä oletuksella koko rakennuksesta. Alkuperäisen osan välipohjan tuuletustila tutkittiin erillisellä kartoituksella: purueriste todettiin kuivaksi ja tila läpituulettuvaksi. Samalla tunnistettiin tavanomaiset huolto- ja korjaustarpeet, kuten julkisivun huoltomaalaus, vesikatteen paikkamaalaus ja vanhan lämmitysjärjestelmän uusimiseen varautuminen.
Esimerkki osoittaa, miksi riskirakenteen tunnistaminen ei vielä kerro vauriosta. Johtopäätös syntyy vasta, kun rakennushistoria, rakenneratkaisut ja kohteessa tehdyt havainnot yhdistetään.
Mitä kuntotarkastusraportti sisältää?
Raporttiin kirjataan lähtötiedot, tehdyt havainnot, mittaustulokset, havaintojen merkitys ja suositellut jatkotoimet. Hyvä raportti erottaa toisistaan todetun vaurion, mahdollisen riskin ja asian, jota ei voitu tarkastaa.
- Havainto: mitä kohteessa nähtiin tai mitattiin.
- Merkitys: miksi havainto on rakennuksen kannalta olennainen.
- Toimenpide: tarvitaanko huoltoa, korjausta tai tarkempaa tutkimusta.
- Rajaus: mitä ei voitu tarkastaa ja miksi.
Mitä kuntotarkastus ei kerro?
Rakenteita rikkomattomassa tarkastuksessa ei voida varmistaa peitettyjen rakenteiden kuntoa. Kalusteiden, pintamateriaalien ja kiinteiden rakenteiden taakse jäävät alueet eivät yleensä ole nähtävissä. Myös lumipeite, sääolosuhteet, tavarat tai puuttuva kulkuyhteys voivat rajata tarkastusta.
Kuntotarkastus ei myöskään korvaa yksityiskohtaista kosteusteknistä kuntotutkimusta, sisäilmatutkimusta, LVI-kuntotutkimusta tai sähkölaitteiston tarkastusta. Jos kohteessa on oireilua, selvä vaurioepäily tai tiedossa oleva ongelma, tutkimus kannattaa suunnitella suoraan kyseisen kysymyksen ratkaisemiseksi.
Näin valmistaudut tarkastukseen
- Täytä esitietolomake etukäteen ja varaa kohteeseen rakennuspiirustukset, luvat, aiemmat raportit ja korjaustiedot.
- Varmista esteetön pääsy teknisiin tiloihin, yläpohjaan ja ryömintätilaan.
- Siirrä tavaroita pois tarkastettavien seinien ja tarkastusluukkujen edestä.
- Kerro avoimesti tiedossa olevista vaurioista, vuodoista, hajuista ja korjauksista.
- Ostajan ja myyjän kannattaa mahdollisuuksien mukaan osallistua tarkastukseen.
Lähteet ja lisälukeminen
Tarvitsetko kuntotarkastuksen ennen asuntokauppaa?
Kerro rakennuksen perustiedot, sijainti ja suunniteltu kaupanteon aikataulu. Saat kohdekohtaisen tarjouksen ja arvion tarkastuksen sopivasta laajuudesta.
Tutustu kuntotarkastuspalveluunPyydä tarjous